2015.02.25 № 6-10цс15 ВСУ: варіанти пролонгації договору оренди

для пролонгації договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів
Для пролонгації договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ
 25 лютого 2015 року
 
м. Київ
  Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.
Так, у частині першій статті 33 цього закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення  договору оренди землі на новий строк.
Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті).
Так, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору  повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.
Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:
— із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;
— у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;
— укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.
Встановивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання орендарем умов договору оренди; дотримання ним строків та процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк; ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови у поновленні договору на новий строк; укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані попереднім орендарем; суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов обґрунтованого висновку про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди з іншим орендарем.

 

 

головуючого Яреми А.Г.,

  суддів:Григор’євої Л.І.,  Гуменюка В.І.,Охрімчук Л.І., Лященко Н.П.,Сеніна Ю.Л.,

 

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом приватного підприємства «Таврія» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Скорук М.А.», відділу Державного комітету земельних ресурсів у Нікопольському районі Дніпропетровської області, Головного управління Державного комітету із земельних ресурсів України у Дніпропетровській області, третя особа – товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція», про визнання договору оренди землі недійсним, скасування його державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим із попереднім орендодавцем за заявою фермерського господарства «Скорук М.А.» про перегляд Верховним Судом України ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ  від 8 жовтня 2014 року,

в с т а н о в и л а:

 

У  листопаді 2012 року приватне підприємство «Таврія» (далі – ПП «Таврія») звернулось до суду з указаним позовом, обґрунтовуючи його тим, що                19 лютого 2007 року між ним та  ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1 строком на п’ять років. Договором передбачено, що орендар має переважне перед іншими право на укладення договору оренди земельної ділянки на новий  строк. Умови договору ПП «Таврія» виконувало належним чином. До закінчення строку дії договору надіслало орендодавцю      10 лютого 2012 року лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним перед іншими особами правом на оренду земельної ділянки, додавши до нього проект додаткової угоди. Оскільки відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди землі не висловив будь-яких заперечень проти поновлення договору оренди, то договір вважається поновленим відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі». Проте 16 червня 2012 року ОСОБА_1 уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з фермерським господарством «Скорук М.А.»    (далі – ФГ «Скорук М.А.») та зареєстрував його 13 липня 2012 року у відділі Державного комітету земельних ресурсів у Нікопольському районі Дніпропетровської області, Головного управління Держкомзему України у Дніпропетровській області (далі – відділ Держкомзему).

Посилаючись на те, що договір оренди земельної ділянки від 16 червня  2012 року укладено   ОСОБА_1 та ФГ «Скорук М.А.» з порушенням прав ПП «Таврія», передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а його зміст не відповідає абзацу четвертому частини четвертої статті 15 Закону України «Про оренду землі», оскільки в ньому відсутня невід’ємна частина договору – акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), ПП «Таврія» просило суд визнати цей договір недійсним, скасувати його реєстрацію та визнати договір оренди земельної ділянки площею S_1   від 19 лютого        2007 року, укладений між ПП «Таврія» й ОСОБА_1, поновленим, зобов’язавши  ОСОБА_1 укласти з підприємством додаткову угоду.

Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 29 квітня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 26 червня 2014  року,  позовні вимоги ПП «Таврія» задоволено частково: визнано недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1, укладений 16 червня 2012 року між ФГ «Скорук М.А.» й ОСОБА_1; визнано договір оренди земельної ділянки площею S_1 від 19 лютого 2007 року, укладений між ПП «Таврія» та ОСОБА_1, поновленим; зобов’язано ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення з ПП «Таврія» додаткової угоди про поновлення  договору оренди земельної ділянки площею  S_1 від        19 лютого 2007 року.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 жовтня 2014 року касаційні скарги ФГ «Скорук М.А.» та ОСОБА_1 відхилено, рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 29 квітня 2014 року та ухвалу апеляційного суду  Дніпропетровської області від  26 червня 2014 року залишено без змін.

У заяві про перегляд заявник порушує питання про скасування ухвали Вищого спеціалізованого  суду  України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 8 жовтня 2014 року з підстав неоднакового застосування судами касаційної  інстанції  норм  матеріального  права,  а  саме: статті 41 Конституції України,  статей 319, 321, 627, 638, 651, 653 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На обґрунтування заяви заявник додав ухвалу Вищого спеціалізованого суду України  з  розгляду  цивільних  і  кримінальних  справ від 24 вересня    2014 року та рішення цього суду від 19 листопада 2014 року, в яких, на його думку, по-іншому застосовані зазначені норми права.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 26 січня 2015 року справу допущено до провадження Верховного Суду України в порядку глави 3 розділу V ЦПК України з підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права.

Перевіривши матеріали справи та наведені в заяві доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до статті 353 ЦПК України Верховний Суд України переглядає судові рішення у справі виключно з підстав і в порядку, встановлених цим Кодексом.

За положеннями  пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України підставою для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове   застосування   судом   (судами)  касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права,  що  потягло ухвалення   різних   за   змістом   судових   рішень  у  подібних правовідносинах.

Згідно зі статтею 3605 ЦПК України Верховний Суд України відмовляє в задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що ОСОБА_1  згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ЯА НОМЕР_1, виданим 3 березня 2006 року, на праві власності належить земельна ділянка площею S_1, яка розташована в с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області, з цільовим призначенням — ведення товарного сільськогосподарського виробництва (пай НОМЕР_2).

19 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та ПП «Таврія» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п’ять років, починаючи від дня його державної реєстрації, яка була здійснена 29 травня 2007 року. Отже, термін дії договору закінчувався 29 травня 2012 року. Цю земельну ділянку ПП «Таврія» орендувало в загальному масиві (полем), згідно зі схемою поділу, разом  із земельними ділянками інших власників, без установлення меж  для кожної окремої ділянки і закріплення їх межовими знаками.

 15 серпня 2011 року ПП «Таврія» отримало від ОСОБА_1 заяву з проханням після збирання врожаю 2011 року не  використовувати належну йому земельну ділянку.

10 лютого 2012 року ПП «Таврія» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення № 23 про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення   договору оренди земельної ділянки на новий строк, додавши до нього  проект додаткової угоди, які ним отримані.

Однак 16 червня 2012 року ОСОБА_1 уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Скорук М.А.», який 13 липня 2012 року зареєстрований у відділі Держкомзему. 16 червня 2012 року ТОВ «Дніпропетровська обласна земельна агенція» склало акт відновлення та узгодження меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), яким проведено  закріплення межовими знаками меж земельних часток в натурі, у тому числі земельної частки  ОСОБА_1.

Задовольняючи позовні вимоги, районний суд, з висновками якого погодились суди апеляційної й касаційної інстанцій, виходив із наявності в  ПП «Таврія» переважного права на укладення з відповідачем договору оренди на новий строк, що підтверджується наявними в матеріалах справи доказами та ґрунтується на нормах статті 33 Закону України «Про оренду землі» і умовах укладеного між сторонами  договору оренди землі від 19 лютого 2007 року.

Разом із тим, надані заявником для порівняння ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від     24 вересня 2014 року та рішення цього суду від 19 листопада 2014 року свідчать про інше застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права, а саме: статей 319, 321, 627, 638, 651, 653 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі», у подібних правовідносинах і за подібних фактичних обставин.

Так, в обох випадках орендар вважав, що має переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки до закінчення строку договору оренди  надіслав орендодавцю лист-повідомлення про свій намір скористатися цим правом і останній не висловлював своїх заперечень із цього приводу в передбачені договором спосіб і строки.

Проте у справі, яка переглядається, суди із застосуванням норм статті 33 Закону України «Про оренду землі» задовольнили позовні вимоги та визнали поновленим договір оренди землі з попереднім орендодавцем, а в іншому випадку – відмовили.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції статті 33 Закону України «Про оренду землі», статей 319, 321, 627, 638, 651, 653 ЦК України.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

 За змістом частини другої статті 792 ЦК України  майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства – ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Таким чином,  об’єктом оренди є земельна ділянка.

За змістом статті 79 ЗК України земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Згідно з нормою статті 791 ЗК України земельна ділянка набуває ознак об’єкта цивільних прав з моменту її формування з присвоєнням кадастрового номера та внесення в Державний земельний кадастр.

Разом із тим положення статті 791 ЗК України, статті 3 Закону України «Про оренду землі» щодо визначення об’єкта оренди поширюється на відносини щодо оренди земельної частки (паю) з уврахуванням певних особливостей.

Так, Указом Президента України від 3 грудня 1999 року № 1529/99          «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», розділом IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» закріплено право громадян – власників сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом.

Таким чином, законодавством передбачено право оренди земельних часток (паїв) єдиним масивом (полем) згідно зі схемою поділу земель, без установлення меж кожної окремої ділянки та закріплення їх межовими знаками.

 Як установлено судом, саме із цих підстав укладено договір оренди землі від 19 лютого 2007 року між  ОСОБА_1 та ПП «Таврія».

 Пунктом 2.5 цього договору передбачалося, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк.

 Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої         статті 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах першій – п’ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення  договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами першою – п’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов’язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору  повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами восьмою, дев’ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов’язковому порядку;  відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

         Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов’язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

 

-з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

— у разі недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах і укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

— укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю в поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об’єкт оренди для власних потреб.

Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких  права і обов’язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з ПП «Таврія», заяви з проханням не  використовувати  належну йому земельну ділянку після збирання урожаю 2011 року не створює будь-яких прав та обов’язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, установивши, у справі, яка переглядається, факт належного виконання ПП «Таврія» умов договору оренди землі; дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендодавцем на таких самих умовах, які запропоновані ПП «Таврія», суд на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі» дійшов обґрунтованого висновку про наявність у ПП «Таврія» переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк та порушення цього права у зв’язку з укладенням орендодавцем договору оренди від 16 червня 2012 року з іншим орендарем — ФГ «Скорук М.А.».

Установивши факт укладення договору оренди землі від 16 червня         2012 року з порушенням вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» і прав ПП «Таврія», суд на підставі частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України дійшов висновку про його недійсність.

 Оскільки у справі, яка переглядається, рішення касаційної інстанції є законним, а обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися, то відповідно до статті 3605 ЦПК України в задоволенні заяви необхідно відмовити.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 2 частини першої статті 3603, частиною першою статті 3605 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

 

У задоволенні заяви фермерського господарства «Скорук М.А.» відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий А.Г. Ярема  
Судді: Л.І. Григор’єва  
  В.І. Гуменюк  

  Н.П. Лященко  Л.І. Охрімчук   Ю.Л. Сенін