2015.02.25 № 6-6цс15 ВСУ: зміна власника житла, нові права

 П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М    У К Р А Ї Н И
 
25 лютого 2015 року
 
                           м. Київ
 
у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця

 

За змістом статті 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.
Відповідно до статті 814 ЦК України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.
Отже, нормами статей 812, 814 ЦК України регулюються правовідносини, що виникають із договору найму (оренди) житла.
Правовідносини щодо користування жилою площею у гуртожитках врегульовані окремою главою 4 розділу ІІІ ЖК Української РСР.
Так, згідно зі статтею 127 ЖК Української РСР для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.
У справі, яка переглядається, суди не врахували, що спір виник з приводу виселення осіб із приміщення, яке зареєстроване як нежитлове, помилково застосувавши положення статей  814, 821 ЦК України.

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

    

головуючого

суддів:

 

Яреми А.Г.,

Григор’євої Л.І.,

Гуменюка В.І.,

 

Лященко Н.П.,

Охрімчук Л.І.,

 

 

Сеніна Ю.Л.,  –

 

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗ-ОЛЕ» до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа – сектор у справах громадянства, імміграції і реєстрації фізичних осіб Вовчанського РВ ГУ МВС України у Харківській області, про припинення права користування приміщенням, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом звільнення приміщення та зняття з реєстраційного обліку й виселення за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗ-ОЛЕ» про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від  24 вересня 2014 року,

в с т а н о в и л а :

 

У лютому 2012 року товариство з обмеженою відповідальністю «НАЗ-ОЛЕ» (далі – ТОВ «НАЗ-ОЛЕ») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 про припинення права користування приміщенням, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом звільнення приміщення та зняття з реєстраційного обліку й виселення.

Зазначало, що на підставі договору купівлі-продажу від 26 лютого         2008 року йому на праві власності належить комплекс бази відпочинку імені О.В. Соіча, а саме нежитлові будівлі та споруди, що розташовані на території Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області. До складу вказаних приміщень бази відпочинку входить приміщення НОМЕР_1 АДРЕСА_1 у спальному корпусі, в якому мешкають ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 Зазначене приміщення було передане їм у користування згідно з договором від 1 вересня 1995 року попереднім власником комплексу – виробничим об’єднанням «Завод імені В.О. Малишева» – на період трудових відносин з ОСОБА_1, яка зобов’язалась звільнити займане приміщення протягом трьох днів у разі припинення трудових відносин, передавши приміщення його власнику.

Посилаючись на те, що спірне приміщення відповідачі не звільнили й займають його неправомірно, просило визнати їх такими, що втратили право користування приміщенням, усунути перешкоди в здійсненні ним права власності шляхом зняття відповідачів із реєстраційного обліку та виселення їх із цього приміщення.

Рішенням Вовчанського районного суду Харківської області від 17 квітня 2012 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Харківської області від 24 травня 2012 року та ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 листопада 2012 року, у задоволенні позовних вимог ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» відмовлено.

Постановою Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 24 квітня 2013 року ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 листопада 2012 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від    5 червня 2013 року ухвалу апеляційного суду Харківської області від 24 травня 2012 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до апеляційного суду.

Рішенням апеляційного суду Харківської області від 27 листопада 2013 року рішення Вовчанського районного суду Харківської області від    17 квітня 2012 року скасовано, ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» задоволено частково: ухвалено усунути перешкоди в здійсненні ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» права власності на приміщення НОМЕР_1 АДРЕСА_1 у спальному корпусі бази відпочинку ім. О.В. Соіча, що розташована на території Хотімлянської селищної ради Вовчанського району Харківської області (колишня адреса: АДРЕСА_1) шляхом виселення ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 з указаного приміщення.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від  26 лютого 2014 року рішення апеляційного суду Харківської області від    27 листопада 2013 року скасовано, справу передано на новий апеляційний розгляд.

Ухвалою апеляційного суду Харківської області від 2 червня 2014 року рішення Вовчанського районного суду Харківської області від 17 квітня 2012 року залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від  24 вересня 2014 року рішення Вовчанського районного суду Харківської області від 17 квітня 2012 року та ухвалу апеляційного суду Харківської області від          2 червня 2014 року залишено без змін.

У заяві про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 24 вересня 2014 року ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» порушує питання про скасування зазначеної ухвали та прийняття нового рішення про задоволення його позовних вимог, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції статей 391, 814 та 821 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

В обґрунтування заяви ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» надало ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 вересня 2012 року, в якій, на його думку, по-іншому застосовано зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від  19 січня 2015 року цивільну справу за позовом ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» до              ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, третя особа – сектор у справах громадянства, імміграції і реєстрації фізичних осіб Вовчанського РВ ГУ МВС України у Харківській області, про припинення права користування приміщенням, усунення перешкод у здійсненні права власності шляхом звільнення приміщення та зняття з реєстраційного обліку й виселення допущено до провадження Верховного Суду України в порядку глави 3 розділу V Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України).

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом статті 360-4 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої                   статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що ОСОБА_1 перебувала у трудових відносинах із державним підприємством «Завод імені В.О. Малишева» (далі – ДП «Завод імені В.О. Малишева»).

На підставі договору від 1 вересня 1995 року підприємство надало в користування ОСОБА_1 та членам її сім’ї приміщення НОМЕР_1 АДРЕСА_1 у корпусі бази відпочинку імені О.В. Соіча. ОСОБА_1 зобов’язалась у разі припинення трудових відносин із підприємством у триденний термін виселитись із наданого їй приміщення.

З 1 липня 1992 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 зареєстровані АДРЕСА_1    кв. НОМЕР_1, а їхня дочка, ОСОБА_3, – з 15 грудня 2007 року.

Після припинення ОСОБА_1 трудових відносин із підприємством відповідачі продовжують мешкати за вказаною адресою та нести витрати на оплату квартирної плати та комунальних послуг.

На підставі рішення виконавчого комітету Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області від 14 липня 2005 року Хотімлянською сільською радою 15 липня 2005 року видано свідоцтво про право власності на нежитлові будівлі бази відпочинку, у тому числі корпус бази відпочинку АДРЕСА_1.

Рішенням виконавчого комітету Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області від 13 жовтня 2005 року зареєстровано гуртожиток робітників бази відпочинку імені О.В. Соіча за АДРЕСА_1.

Відповідно до протоколу сумісного засідання об’єднаного профспілкового комітету і адміністрації ДП «Завод імені В.О. Малишева» від  19 квітня 2007 року надано згоду на користування відповідачами житловою площею як службовою в двокімнатній квартирі НОМЕР_1 АДРЕСА_1 у корпусі бази відпочинку імені О.В. Соіча до вирішення питання щодо зміни правового статусу цього корпусу.

Згідно з договором купівлі-продажу нежитлових приміщень від 26 лютого 2008 року, укладеним на виконання рішення господарського суду Харківської області від 12 вересня 2007 року у справі про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування процедури продажу предмета іпотеки, установленої статтею 38 Закону України «Про іпотеку», акціонерно-комерційний банк соціального розвитку «Укрсоцбанк» продав ТОВ «НАЗ-ОЛЕ» нежитлові приміщення бази відпочинку імені О.В. Соіча, що розташовані АДРЕСА_1, у тому числі будівлю спального корпусу.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «НАЗ-ОЛЕ», суд першої інстанції, з висновками якого погодились суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив із того, що спальний корпус бази відпочинку імені О.В. Соіча, який розташований АДРЕСА_1, в якому розміщене спірне приміщення, належить до житлового фонду; що відповідачі вселились до вказаного приміщення в установленому порядку у зв’язку з перебуванням у трудових відносинах з ДП «Завод імені В.О. Малишева», були зареєстровані й мешкали у спірному приміщенні до закріплення його за ними, іншого житла для проживання не мають і що до нового власника нежитлових приміщень, у тому числі будівлі спального корпусу АДРЕСА_1 бази відпочинку імені О.В. Соіча, перейшли всі права та обов’язки наймодавця, і, застосувавши положення статей 317, 319, 391, 814 та 821 ЦК України, дійшов висновку про відсутність правових підстав для припинення права користування відповідачами спірним приміщенням, зняття їх із реєстраційного обліку та виселення з нього.

Разом із тим в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 вересня 2012 року касаційний суд дійшов висновку про те, що спірне приміщення у спальному корпусі бази відпочинку імені О.В. Соіча, що розташований АДРЕСА_1, є нежитловим приміщенням, яке надавалось відповідачам у тимчасове користування на період трудових відносин з ДП «Завод імені В.О. Малишева», а відтак, зважаючи на те, що трудові відносини відповідачів з підприємством припинено та враховуючи зміну власника спірного приміщення, право користування цим нежитловим приміщенням у відповідачів відсутнє, тому на підставі частини першої статті 391 ЦК України вони підлягають виселенню з указаного приміщення.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме статей 391, 814 та 821 ЦК України.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить із такого.

           Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

На підставі статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Відповідно до статті 814 ЦК України у разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Особливості правового регулювання найму (оренди) житла визначаються нормами статей 810, 812 ЦК України.

За змістом статті 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Відповідно до частини першої статті 821 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Як випливає із системного аналізу статей 810, 812, 821 ЦК України положення зазначених норм матеріального права підлягають застосуванню виключно до правовідносин, що випливають з договору найму (оренди) житла.

Правовідносини щодо користування жилою площею у гуртожитках врегульовані окремою главою 4 розділу ІІІ Житлового кодексу Української РСР (далі – ЖК Української РСР).

Так, згідно зі статтею 127 ЖК Української РСР для проживання робітників, службовців, студентів, учнів, а також інших громадян у період роботи або навчання можуть використовуватись гуртожитки. Під гуртожитки надаються спеціально споруджені або переобладнані для цієї мети жилі будинки. Жилі будинки реєструються як гуртожитки у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

Отже, гуртожитком є зареєстрована у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів як гуртожиток жила будівля, що відповідає певним вимогам, у якій особам у зв’язку з трудовими відносинами або навчанням в учбовому закладі надається за плату та за ордером, що видається власником гуртожитку, у тимчасове користування жила площа.

Вирішуючи спори про виселення з гуртожитків, суди повинні з’ясовувати, чи є гуртожитком будинок, приміщення в якому займає особа, зокрема: чи зареєстрований він як гуртожиток у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів; чи побудований будинок як гуртожиток або спеціально для нього переобладнаний; чи є дозвіл санітарно-епідеміологічної станції на його заселення як гуртожитку; чи видавався, відповідно до статті 129 ЖК Української РСР та Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня   1986 року № 208, ордер на зайняття особою жилої площі в гуртожитку, який є єдиною підставою для вселення на надану жилу площу; чи укомплектований будинок (жиле приміщення) меблями, спеціальним устаткуванням, інвентарем, культурно-побутовими предметами, необхідними для проживання, занять і відпочинку громадян; чи є штати для обслуговування гуртожитку; як оплачується проживання тощо.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що спір виник з приводу виселення відповідачів із приміщення, що розташоване на території бази відпочинку.

Ухвалюючи рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ТОВ «НАЗ-ОЛЕ», суди виходили з того, що спальний корпус бази відпочинку, в якому розміщене спірне приміщення, належить до житлового фонду, оскільки рішенням виконавчого комітету Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області від 13 жовтня 2005 року зазначений спальний корпус бази відпочинку був зареєстрований як гуртожиток робітників цієї бази, та що відповідно до положень статті 814 ЦК України до нового власника житла перейшли всі права та обов’язки наймодавця.

Разом із тим суди залишили поза увагою, що спальний корпус бази відпочинку, в якому мешкають відповідачі, відповідно до рішення виконавчого комітету Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області від 14 липня 2005 року зареєстрований як нежитлове приміщення та на підставі зазначеного рішення 15 липня 2005 року Хотімлянською сільською радою видане свідоцтво про право власності на нежитлові будівлі вказаної бази відпочинку, та що відповідне рішення виконавчого комітету Хотімлянської сільської ради Вовчанського району Харківської області від 13 жовтня            2005 року про реєстрацію зазначеного спального корпусу як гуртожитку прийнято поза межами його компетенції виходячи з вимог частини другої  статті 127 ЖК Української РСР, за якою жилі будинки, які використовуються під гуртожитки, підлягають реєстрації у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів.

За таких обставин висновок суду про те, що спірне приміщення входить до складу житлового фонду, не можна визнати правильним, а тому є помилковим твердження суду про те, що спірні правовідносини виникли із договору найму (оренди) житла та регулюються нормами статей 812, 814 ЦК України.

Саме такий правовий висновок міститься в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 20 вересня 2012 року, яка надана для порівняння заявником.

Таким чином, за однакових фактичних обставин суд касаційної інстанції неоднаково застосував одні і ті самі норми матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Оскільки у справі, яка переглядається, рішення суду касаційної інстанції є незаконним, відповідно до статті 360-4 ЦПК України воно підлягає скасуванню.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 360-3, частиною першою статті 360-4 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

   

п о с т а н о в и л а :

 

Заяву товариства з обмеженою відповідальністю «НАЗ-ОЛЕ» задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від  24 вересня 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

         Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України.

 

 

Головуючий                                                                         А.Г. Ярема

 

Судді:                                                                                  Л.І. Григор’єва

                                                                                              В.І. Гуменюк      

                                                                                              Н.П. Лященко

                                                                                                    Л.І. Охрімчук

                                                                                                      Ю.Л. Сенін