2015.12.02 № 6-1328цс15 ВСУ: самочинно збудований будинок, право власності

067 86-244-17, юридична консультація, судова практика, юрист, адвокат, киев
067 86-244-17, юридична консультація, судова практика, юрист, адвокат, киев
ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 2 грудня 2015 року
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об’єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об’єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об’єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об’єкт нерухомості є самочинним.
Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).
З контексту частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.
Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.
Ця умова є єдиною для визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.
При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об’єкті нерухомості.

Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України в складі: головуючого — Сеніна Ю. Л., суддів: Лященко Н. П., Охрімчук Л. І., Романюка Я. М., Сімоненко В. М., Яреми А. Г., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_1 до Одеської міської ради про визнання права власності на житловий будинок за заявою заступника Генерального прокурора України про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ України від 22 квітня 2015 року, встановила:

У жовтні 2008 року ОСОБА_1 звернулася до суду із зазначеним позовом, посилаючись на те, що на підставі договорів купівлі-продажу від 14 грудня 2005 року вона є власницею земельних ділянок площами S_1 га та S_2 га на АДРЕСА_1. Крім того на підставі договору купівлі-продажу від 4 липня 2006 року їй належить на праві власності земельна ділянка площею S_3 га за тією ж адресою. На зазначених земельних ділянках вона збудувала двоповерховий житловий будинок. Будівельний проект був погоджений з управлінням архітектури та містобудування, управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя, санітарно-епідеміологічною станцією міста, Головним управлінням Міністерства надзвичайних ситуацій України в Одеській області (далі — ГУ МНС України в Одеській області), однак Інспекція з Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області рішення про надання дозволу на будівництво їй не надала. Ураховуючи те, що житловий будинок був збудований відповідно до норм чинного законодавства та погоджений з власниками сусідніх земельних ділянок, позивачка просила визнати за нею право власності на самочинно збудований будинок на підставі статті 376 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України).

Заочним рішенням Київського районного суду м. Одеси від 2 грудня 2008 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 22 вересня 2014 року, позов задоволено, постановлено: визнати за ОСОБА_1 право власності на двоповерховий житловий будинок, розташований на земельній ділянці загальною площею S_4 кв. м на АДРЕСА_1.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року касаційні скарги заступника прокурора Одеської області та Одеської міської ради відхилено, ухвалені в справі судові рішення залишено без змін.

У поданій до Верховного Суду України заяві заступник Генерального прокурора України просить скасувати ухвалені у справі судові рішення, прийняти постанову про відмову в задоволені позовних вимог, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а також на невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права, а саме статей 182, 317, 331, 376 ЦК України, статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статей 24, 30 1 Закону України «Про планування і забудову територій», статей 26, 38 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

На підтвердження своїх доводів заступник Генерального прокурора України надав копії ухвал Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18, 25 лютого та 9 квітня 2015 року, постанов Верховного Суду України від 5 лютого (справа N 6-131цс13) та 5 листопада (справа N 6-135цс14) 2014 року, 28 січня (справа N 6-225цс14) та 18 лютого (справа N 6-244цс14) 2015 року.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення прокурора, перевіривши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку, що заява підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно з пунктами 1, 4 статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК України) заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана виключно з підстав: неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах; невідповідності судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.

Суди під час розгляду справи встановили, що ОСОБА_1 на підставі договорів купівлі-продажу від 14 грудня 2005 року є власницею земельних ділянок площами S_1 га та S_2 га на АДРЕСА_1. Крім того ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 4 липня 2006 року належить на праві власності земельна ділянка площею S_3 га за тією ж адресою.

На цих ділянках ОСОБА_1 збудовано житловий будинок площею 1131,1 кв. м

Будівельний проект був погоджений з управлінням архітектури та містобудування, управлінням інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя, санітарно-епідеміологічною станцією міста, ГУ МНС України в Одеській області, але Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області рішення про надання дозволу на будівництво житлового будинку ОСОБА_1 не надала.

Після закінчення будівництва будинку договір купівлі-продажу від 4 липня 2006 року, за яким ОСОБА_1 набула право власності на земельну ділянку площею S_3 га, рішенням Київського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2011 року визнано недійсним.

Ухвалюючи рішення про задоволення позову, суд першої інстанції, з висновками якого погодилися суди апеляційної та касаційної інстанцій, виходив з того, що позивачка на належних їй земельних ділянках самочинно побудувала житловий будинок, проект будівництва якого був узгоджений з відповідними органами та власниками сусідніх земельних ділянок, однак Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області, порушуючи передбачений законодавством строк, рішення про надання дозволу на будівництво не надала, а тому згідно з положеннями статті 331, частини п’ятої статті 376 ЦК України вимоги ОСОБА_1 про визнання права власності на самочинне будівництво є обґрунтованими.

Надані заступником Генерального прокурора України копії постанов Верховного Суду України від 5 лютого та 5 листопада 2014 року, а також копії ухвал Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 та 25 лютого 2015 року, постановлені у справах при вирішенні спорів, які виникли з інших правовідносин, не дають підстав для висновку про неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Проте в наданих для порівняння судових рішеннях зроблено такі висновки:

— в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 9 квітня 2015 року суд касаційної інстанції, залишаючи без змін рішення про відмову в позові про визнання права власності на житловий будинок, виходив з того, що позивачі не надали доказів на підтвердження того, що цей будинок збудований або будується на земельній ділянці, відведеній для цієї мети, а також не надали належно затвердженої у встановленому законом порядку проектної документації на будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт;

— у постанові від 28 січня 2015 року Верховний Суд України керувався тим, що за змістом частини третьої статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником. Зазначена умова є єдиною для визнання права власності на об’єкт нерухомості за такою особою;

— у постанові від 18 лютого 2015 року Верховний Суд України зазначив, що положеннями статті 331 ЦК України не передбачено виникнення права власності на новостворений об’єкт нерухомості на підставі судового рішення.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема статей 331, 376 ЦК України.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до частин другої та третьої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

За змістом статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів; 6) реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов’язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво об’єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку статті 331 ЦК України.

Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об’єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об’єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об’єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об’єкт нерухомості є самочинним.

Водночас згідно із частиною третьою статті 376 ЦК України право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (частина четверта статті 376 ЦК України).

З контексту частин третьої та четвертої статті 376 ЦК України випливає, що частина третя цієї статті застосовується не лише до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм частини третьої статті 376 ЦК України дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не являється забудовником.

Ця умова є єдиною для визнання права власності на самочинно збудований об’єкт нерухомості за такою особою на підставі рішення суду.

При цьому слід ураховувати положення частини першої статті 376 ЦК України, а саме: наявність в особи, що здійснила будівництво, належного дозволу та належно затвердженого проекту, а також відсутність істотних порушень будівельних норм і правил у збудованому об’єкті нерухомості.

Отже, у справі, яка переглядається, суди не врахували наведених вище вимог статей 331, 376 ЦК України та дійшли помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за позивачкою права власності на самовільно збудований об’єкт нерухомості.

Саме до таких правових висновків щодо застосування статей 331, 376 ЦК України дійшов Верховний Суд України у постанові від 28 січня 2015 року (справа N 6-225цс14).

Відповідно до статті 360 4 ЦПК України Верховний Суд України задовольняє заяву у справі, яка переглядається з підстав, передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 цього Кодексу, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

Ураховуючи викладене, рішення суду першої інстанції й ухвали судів апеляційної та касаційної інстанцій підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позову.

Керуючись статтею 360 3 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

постановила:

Заяву заступника Генерального прокурора України задовольнити.

Заочне рішенням Київського районного суду м. Одеси від 2 грудня 2008 року, ухвалу апеляційного суду Одеської області від 22 вересня 2014 року та ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 22 квітня 2015 року скасувати.

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Одеської міської ради про визнання права власності відмовити.

Постанова є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий
Ю. Л. Сенін
Судді:
Н. П. Лященко
Л. І. Охрімчук
Я. М. Романюк
В. М. Сімоненко
А. Г. Ярема