2015.04.15 № 16цс55 ВСУ: недійсний договір оренди землі

ВАСПОСТАНОВА
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ
у справі № 6-55цс15
Згідно з пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).
Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПП «Таврія» посилалось на невизнання орендодавцем його права, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.
За змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків.
Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов’язків сторін (статті 3, 1215, 20 ЦК України; статті 35, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

15 квітня 2015 року

м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого

суддів:

Яреми А.Г.,

Григор’євої Л.І.,

Гуменюка В.І.,

Лященко Н.П.,

Охрімчук Л.І.,

Романюка Я.М.,

Сеніна Ю.Л.,

Сімоненко В.М.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом приватного підприємства «Таврія» до ОСОБА_1, фермерського господарства «Скорук М.А.», треті особи: відділ Державного комітету земельних ресурсів у Нікопольському районі Дніпропетровської області, товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди за заявою приватного підприємства «Таврія» про перегляд Верховним Судом України рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 листопада 2014 року,

в с т а н о в и л а :

У лютому 2013 року приватне підприємство «Таврія» (далі – ПП «Таврія») звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, фермерського господарства «Скорук М.А.» (далі – ФГ «Скорук М.А.») про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди.

ПП «Таврія» зазначало, що 13 лютого 2007 року між ним та ОСОБА_1 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею S_1 строком на п’ять років, починаючи з дня його державної реєстрації, яка була здійснена 23 березня 2007 року. За пунктом 2.5 згаданого договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

Посилаючись на те, що зобов’язання за вказаним договором воно виконувало належно, 10 лютого 2012 року надіслало повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на оренду зазначеної земельної ділянки з проектом додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки ОСОБА_1, який протягом одного місяця після закінчення строку дії цього договору заперечень у його поновленні не висловив, проте 26 березня 2012 року уклав договір оренди спірної земельної ділянки з ФГ «Скорук М.А.», уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, ПП «Таврія» просило на підставі статей 15, 16, 203, 215 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), частини другої статті 15, статті 33 Закону України «Про оренду землі» визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між ОСОБА_1 і ФГ «Скорук М.А.», та скасувати його державну реєстрацію; визнати договір оренди земельної ділянки, укладений між ним і ОСОБА_1, поновленим та зобов’язати останнього вчинити дії щодо укладення з ним додаткової угоди відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 26 березня 2014 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Дніпропетровської області від 23 травня 2014 року, позовні вимоги ПП «Таврія» задоволено частково: визнано недійсним договір оренди земельної ділянки від 26 березня 2012 року, укладений між ОСОБА_1 і ФГ «Скорук М.А.»; визнано договір оренди земельної ділянки від 13 лютого 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Таврія», поновленим та зобов’язано ОСОБА_1 вчинити дії щодо укладення з ПП «Таврія» додаткової угоди відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі»; у задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Рішенням колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 листопада 2014 року рішення Нікопольського міськрайонного суду Дніпропетровської області від 26 березня 2014 року та ухвалу апеляційного суду Дніпропетровської області від 23 травня 2014 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ПП «Таврія» відмовлено.

У заяві про перегляд рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 листопада 2014 року ПП «Таврія» порушує питання про скасування зазначеного рішення та направлення справи на новий розгляд до суду касаційної інстанції, посилаючись на неоднакове застосування судом касаційної інстанції частини першої статті 3, статті 4 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України), статей 16, 215 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі», що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

На обґрунтування заяви ПП «Таврія» надало ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 листопада 2014 року та 27 листопада 2014 року, в яких, на його думку, по-іншому застосовано зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 16 березня 2015 року цивільну справу за позовом ПП «Таврія» до ОСОБА_1, ФГ «Скорук М.А.», треті особи: відділ Державного комітету земельних ресурсів у Нікопольському районі Дніпропетровської області, товариство з обмеженою відповідальністю «Дніпропетровська обласна земельна агенція», про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, визнання договору оренди земельної ділянки поновленим та зобов’язання вчинити дії щодо укладення додаткової угоди допущено до провадження Верховного Суду України.

За змістом пункту 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону України від 12 лютого 2015 року № 192-VIII «Про забезпечення права на справедливий суд» заяви про перегляд Верховним Судом України рішень судів, що надійшли до судів касаційних інстанцій для вирішення питання про допуск справи до провадження Верховного Суду України та рішення за якими не було прийнято на день набрання чинності цим Законом, розглядаються у порядку, що діяв до набрання чинності цим Законом.

Ураховуючи викладене, заява ПП «Таврія», яка надійшла до суду касаційної інстанції для вирішення питання про допуск справи до провадження Верховного Суду України та рішення за якою не було прийнято на день набрання чинності згаданим Законом, підлягає розгляду Верховним Судом України в порядку, передбаченому главою 3 розділу V ЦПК України зі змінами, внесеними згідно із Законом № 1876-VI від 11 лютого 2010 року; в редакції Закону № 2453-VI від 7 липня 2010 року.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ПП «Таврія» доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 355 ЦПК України заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана з підстави неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

За змістом статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд справи Верховним Судом України і скасовує судове рішення у справі, що переглядається, з підстави, передбаченої пунктом 1 частини першої статті 355 ЦПК України, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку, виданим 3 березня 2006 року, ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею S_1, розташована в с. Новософіївка Нікопольського району Дніпропетровської області, з цільовим призначенням ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

13 лютого 2007 року між ОСОБА_1 та ПП «Таврія» було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на п’ять років, починаючи від дня його державної реєстрації, яка була здійснена 23 березня 2007 року.

Згідно з пунктом 2.5 указаного договору оренди орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

10 лютого 2012 року ПП «Таврія» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк та надіслало проект додаткової угоди.

ОСОБА_1 протягом одного місяця після закінчення строку дії вказаного договору оренди з листом щодо заперечення в поновленні цього договору до ПП «Таврія» не звертався.

26 березня 2012 року ОСОБА_1 уклав договір оренди зазначеної земельної ділянки з ФГ «Скорук М.А.» строком на 5 років з дня реєстрації цього договору. Зазначений договір оренди зареєстрований у відділі Державного комітету земельних ресурсів у Нікопольському районі Дніпропетровської області 27 березня 2012 року.

Задовольняючи частково позовні вимоги ПП «Таврія», суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, вважав, що ПП «Таврія» має переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк у порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі» та що це порушене право підлягає захисту шляхом визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ «Скорук М.А.», відповідно до положень статей 203, 215 ЦК України та частини другої статті 15 Закону України «Про оренду землі».

Скасовуючи судові рішення судів попередніх інстанцій та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог ПП «Таврія», суд касаційної інстанції, хоча й погодився з висновками судів про набуття позивачем переважного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк і порушення цього права відповідачами внаслідок укладення ними договору оренди вищезазначеної земельної ділянки, але водночас, посилаючись на положення частини першої статті 3, статей 4, 16 ЦПК України та статей 203, 215 ЦК України, вважав, що порушення зазначеного переважного права орендаря не є визначеною законом підставою для визнання недійсним договору оренди, стороною якого він не є, отже, такий спосіб захисту є неналежним, тому суд дійшов висновку про те, що поновлення порушеного права позивача можливе шляхом переведення на нього відповідних прав та обов’язків за договором оренди, укладеним між відповідачами.

Разом з тим в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12 листопада 2014 року та 27 листопада 2014 року, наданих заявником для порівняння, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів попередніх інстанцій, які, вирішуючи спори в подібних правовідносинах і за подібних фактичних обставин, вважали, що переважне право орендаря (позивача) на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, якщо він до закінчення строку дії цього договору оренди надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір скористатися таким правом, а орендодавець не висловлював своїх заперечень із цього приводу в передбачені договором і законом спосіб і строки, є порушеним унаслідок укладення відповідачами договору оренди цієї самої земельної ділянки, та дійшли висновку про наявність правових підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного між відповідачами, на підставі статей 2, 15, 33 Закону України «Про оренду землі» та статей 203, 215, 777, 792 ЦК України.

Отже, існує неоднакове застосування судом касаційної інстанції частини першої статті 3, статті 4 ЦПК України, статті 16 ЦК України та статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції зазначених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України виходить з такого.

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Отже, указана норма визначає об’єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов’язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб’єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб’єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника.

Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України.

Згідно з пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина друга статті 16 ЦК України).

Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПП «Таврія» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем.

Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі – ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі».

Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Так, у частинах першій – п’ятій статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і за відсутності заперечень приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору на укладення договору найму на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає можливість поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дії договору найму та немає заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об’єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

У справі, яка розглядається, пунктом 2.5 договору оренди земельної ділянки, укладеного між ОСОБА_1 та ПП «Таврія», передбачалось, що після закінчення строку дії цього договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк.

Аналіз вищезазначених правових норм дає підстави для висновку про те, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, буде порушене, зокрема, в разі укладення договору оренди з новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право.

Отже, з огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов’язків сторін (статті 3, 1215, 20 ЦК України; статті 35, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходив суд касаційної інстанції, постановляючи ухвали, надані заявником для порівняння.

У справі, яка переглядається, установивши факт належного виконання ПП «Таврія» умов договору оренди землі, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, ненадіслання орендодавцем у встановлений законом строк відмови в поновленні договору оренди на новий строк та укладення орендодавцем договору оренди з іншим орендарем на таких самих умовах, які запропоновані ПП «Таврія», суд касаційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що обраний позивачем у цій справі спосіб захисту, зокрема звернення до суду з позовом до орендодавця та нового орендаря про визнання недійсним укладеного ними договору оренди земельної ділянки, яка раніше перебувала в оренді в позивача, є неналежним, та про відсутність у позивача правових підстав захистити своє порушене право в такий спосіб.

Таким чином, судове рішення суду касаційної інстанції у справі, яка переглядається Верховним Судом України з підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, є незаконним, що відповідно до статті 3604 ЦПК України є підставою для його скасування.

Керуючись пунктом 1 частини першої статті 355, пунктом 1 частини першої статті 3603, частиною першою статті 3604 ЦПК України та частиною третьою статті 3603 ЦПК України (у редакції Закону № 192-VIII від 12 лютого 2015 року), Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а :

Заяву приватного підприємства «Таврія» задовольнити.

Рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 листопада 2014 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 3 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (у редакції Закону № 192-VIII від 12 лютого 2015 року).

Головуючий А.Г. Ярема

Судді: Л.І. Григор’єва

В.І. Гуменюк

Н.П. Лященко

Л.І. Охрімчук

Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін

В.М. Сімоненко