ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 грудня 2021 року

м. Київ

Справа № 344/16879/15-ц

Провадження № 14-31цс20

У тих випадках, коли об’єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов’язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у складі:

судді-доповідача Ситнік О. М.,

суддів Британчука В. В., Власова Ю. Л., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Катеринчук Л. Й., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Штелик С. П.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» на рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року у складі судді Мелещенко Л. В. та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року у складі колегії суддів Васильківського В. М., Горейко М. Д., Проскурніцького П. І.

у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Екватор-ІФ» (далі – ПП «Екватор-ІФ»), Товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» (далі – ТОВ «Перко»), третя особа на стороні відповідачів, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, – Товариство з обмеженою відповідальністю «Інкомбуд» (далі – ТОВ «Інкомбуд»), про визнання права власності на нерухоме майно,

УСТАНОВИЛА:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2015 року ОСОБА_1 звернулась до суду з указаним позовом, у якому просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною проєктною площею 81,84 кв. м.

Позов обґрунтований тим, що 13 травня 2014 року між нею та ПП «Екватор-ІФ» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13, відповідно до умов якого відповідач передає позивачці право вимагати передачі у власність новозбудованої трикімнатної квартири АДРЕСА_1 . Позивачка зобов`язалась сплатити ПП «Екватор-ІФ» вартість квартири в розмірі 304 000 грн та прийняти її. ПП «Екватор-ІФ» зобов`язалось після отримання оплати від ОСОБА_1 , введення будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації передати позивачці за актом приймання-передачі належним чином оформлені документи, які підтверджують її право на квартиру, з метою оформлення права власності ОСОБА_1 на новозбудовану квартиру та видачі їй свідоцтва про право власності.

На виконання умов договору ОСОБА_1 сплатила обумовлені ним кошти, проте після введення будинку в експлуатацію та присвоєння йому поштової адреси (будинок АДРЕСА_1 ) жодних документів на квартиру, будівельний номер якої змінено на фактичний № 130, не отримала.

Замовником будівництва будинку є ТОВ «Перко», проте ексклюзивне право продажу приміщень у ньому, право інвестування та залучення коштів для його будівництва, забезпечення введення в експлуатацію належить ПП «Екватор-ІФ» на підставі інвестиційного договору, укладеного ним з ТОВ «Перко» 04 лютого 2014 року.

Непорозуміння між відповідачами з приводу продажу квартир та перебування директора ПП «Екватор-ІФ» у розшуку призвело до того, що ОСОБА_1 як інвестору квартири не видають документи, необхідні для реєстрації права власності на неї.

Розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанцій

01 березня 2016 року ухвалою Івано-Франківського міського суду залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, ТОВ «Інкомбуд».

30 січня 2017 року рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року, позов задоволено: визнано за ОСОБА_1 право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Задовольняючи позов, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що ОСОБА_1 виконала свої зобов`язання за договором у повному обсязі, сплативши вартість квартири, а ПП «Екватор-ІФ» відповідно до пункту 1.3 договору зобов`язувалось після введення будинку в експлуатацію оформити та передати позивачці відповідні правовстановлюючі документи та квартиру, однак таке зобов`язання не виконало.

Під час розгляду справи суд першої інстанції вказав на правомірне набуття ОСОБА_1 права власності на спірну квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним виконанням нею умов договору. Належних та допустимих доказів, які б підтверджували набуття іншими особами права власності на спірну квартиру, суду не надано.

Суд критично оцінив Реєстр інвесторів з будівництва, складений ТОВ «Перко» станом на 31 січня 2016 року, у якому зазначено, що інвестором спірної квартири є ТОВ «Інкомбуд», оскільки з договору про співпрацю та організацію взаємовідносин, укладеного 15 січня 2006 року між цими товариствами, вбачається, що ТОВ «Інкомбуд» належать однокімнатна квартира № 8 на другому поверсі, трикімнатна квартира № 29 на другому поверсі, двокімнатна квартира № 38 на четвертому поверсі багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , у той час як предметом договору є трикімнатна квартира № 47 (130), розташована на шостому поверсі цього будинку.

Оскільки відповідачі не визнають права власності ОСОБА_1 , суд першої інстанції зробив висновок, що захист її майнового права повинен здійснюватися на загальних підставах, зокрема на підставі статті 392 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України). При цьому суд послався на постанову Верховного Суду України від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14.

Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги

У травні 2017 року ТОВ «Перко» звернулося з касаційною скаргою до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ, у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року й ухвалити нове рішення – про відмову в задоволенні позову.

Касаційну скаргу мотивовано тим, що ТОВ «Перко» не погоджується з оцінкою доказів, наданою судами попередніх інстанцій, які не врахували, що рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 05 травня 2016 року відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 до ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко» про зобов`язання виконати умови договору з тих підстав, що позивачкою не доведено укладення його ПП «Екватор-ІФ» від імені або за згодою ТОВ «Перко».

Вважало, що суди дійшли помилкового висновку про наявність підстав для визнання за позивачкою права власності на новостворене майно, оскільки ОСОБА_1 не була власником цього майна з моменту його створення, державну реєстрацію спірного об`єкта нерухомого майна з моменту його створення і до ухвалення рішення не проведено.

Позиція інших учасників справи

У липні 2017 року ОСОБА_1 подала заперечення на касаційну скаргу ТОВ «Перко», вказуючи на те, що судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, судами досліджено докази, ураховано наявність кримінального провадження відносно посадових осіб відповідачів, у якому ОСОБА_1 визнано потерпілою, а директора ПП «Екватор-ІФ» оголошено в розшук, проте відповідачі жодних доказів на спростування доводів позивачки не надали. Можливість захисту порушеного права позивачки шляхом визнання за нею права на спірне майно, що є підставою для здійснення нею реєстрації такого права, підтверджується правовою позицією Верховного Суду України, викладеною в постановах від 12 листопада 2014 року у справі № 6 129цс14 та від 13 квітня 2016 року у справі № 6-160цс16.

Рух справи у суді касаційної інстанції

25 травня 2017 року ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ відкрито касаційне провадження у справі.

04 липня 2019 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справу призначено до розгляду, а ухвалою від 05 лютого 2020 року – передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначала, що суди виходили з того, що позивачка повністю сплатила кошти за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, є власником прав на це майно, тому визнано за нею право власності на об`єкт інвестування. Право власності позивачки на спірне нерухоме майно не визнається відповідачами, а іншим способом захистити своє право вона не може.

Разом з тим у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року № 6-1858цс15 зазначено, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам статей 15, 331 ЦК України. Зазначені положення закону не передбачають можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду. Також зазначено, що майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва, не є речовими правами на чуже майно, оскільки об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва не існує на момент спору, а тому не може існувати й право власності на нього. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала, що такі висновки Верховного Суду України свідчать про існування виключної правової проблеми, оскільки ними унеможливлено захист невизнаних та оспорюваних (а не лише порушених) прав, що є об`єктами цивільного права, й такі висновки не узгоджуються з прецедентною практикою Європейського суду з прав людини (далі – ЄСПЛ) щодо застосування статей 6 і 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі – Конвенція) (справедливий судовий розгляд та право на ефективний засіб юридичного захисту).

Судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_1 повністю виконала зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, сплативши ПП «Екватор-ІФ» відповідні кошти за договором.

02 березня 2014 року житловий будинок введено в експлуатацію, проте позивачці спірну квартиру у власність не передано, відповідачі її право на цю квартиру не визнають.

При цьому колегія суддів звертала увагу на те, що за аналогічних фактичних обставин і тотожних правовідносин в інших постановах Верховний Суд України дійшов висновку про необхідність захисту прав позивачів.

Так, у постановах від 12 листопада 2014 року № 6-129цс14 та від 10 лютого 2016 року № 6-2124цс15 у справах за позовами про визнання права власності на новостворене нерухоме майно Верховний Суд України зазначав, що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства, зокрема на підставі статті 392 ЦК України.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала, що вирішення цих правових питань, з урахуванням наведених правових позицій Верховного Суду України у подібних правовідносинах, містить виключну правову проблему, вирішення якої необхідне для забезпечення сталого розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Крім того, колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначала, що 16 січня 2019 року ухвалою цього касаційного суду справа № 761/20612/15-ц, спір у якій виник у подібних правовідносинах, передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду з метою відступлення від правових висновків Верховного Суду України з метою формування єдиної правозастосовчої практики.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 20 березня 2019 року у справі № 761/20612/15-ц (провадження № 14-39цс19) погодилась з висновками Касаційного цивільного суду про те, що майнові права є речовим правом (стаття 190 ЦК України) і захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

Разом з тим Велика Палата Верховного Суду не відступила від висновків Верховного Суду України, вказуючи на те, що фактичні обставини та позовні вимоги у справах є різними.

Також 08 травня 2019 року ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справа № 522/1213/18, спір у якій виник у подібних правовідносинах, була передана на розгляд Великої Палати Верховного Суду для вирішення виключної правової проблеми.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 14-270цс19) зробила висновок, що позивачка не довела наявність у неї майнового права на спірне новостворене майно, вважала відсутніми підстави для розгляду питання про наявність чи відсутність виключної правової проблеми, зокрема, в контексті застосування положень статті 392 ЦК України – щодо захисту інтересів позивачки шляхом визнання права власності на спірне майно.

Отже, виключна правова проблема залишається невирішеною.

З огляду на вказане колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала необхідним відступити від висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15.

27 лютого 2020 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду справу прийнято до розгляду та призначено її до розгляду.

Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

15 січня 2006 року між ТОВ «Інкомбуд» і ТОВ «Перко» укладено договір про співпрацю та організацію взаємовідносин (далі – договір про співпрацю), за умовами якого ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується за згодою Крихівецької сільської ради передати ТОВ «Перко» частину земельної ділянки під будівництво секцій № 4 , 5 багатоквартирного будинку. Оформлення всіх необхідних документів щодо користування земельною ділянкою покладається на ТОВ «Перко» (підпункт 2.1.3 частини другої цього договору).

Відповідно до пункту 1 договору про співпрацю предметом є організація взаємовідносин, порядок і умови здійснення дольового будівництва ТОВ «Інкомбуд» та ТОВ «Перко» багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 .

У підпункті 2.1.6 пункту 2.1 частини другої договору про співпрацю визначено, що ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується після завершення будівництва, надати ТОВ «Перко» усі наявні у неї документи, необхідні для здачі в експлуатацію жилих квартир у секціях № 4 , 5 багатоквартирного будинку та сприяти у здачі частини будинку в експлуатацію.

ТОВ «Інкомбуд» зобов`язується брати участь у будівництві секцій № 4 , 5 багатоквартирного будинку, а саме: збудувати квартири, передбачені пунктом 3.2 цього договору власними силами і за свої кошти.

Відповідно до пункту 3.2 частини третьої договору про співпрацю ТОВ «Інкомбуд» належать наступні квартири в секціях № 4 , 5 багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 , зокрема, однокімнатна квартира № 8 на другому поверсі площею 43,7 кв. м, трикімнатна квартира № 29 на другому поверсі площею 79,63 кв. м та двокімнатна квартира № 38 на четвертому поверсі площею 59,90 кв. м.

ТОВ «Перко» передає всі необхідні для реєстрації права власності на квартири, вказані в пункті 3.2 цього договору, документи інвесторам, з якими ТОВ «Інкомбуд» уклало договори на дольову участь у будівництві, та включає їх у список інвесторів, чиї кошти були вкладені в будівництво.

А відповідно до підпункту 2.2.9 названого договору саме ТОВ «Перко» несе відповідальність за зобов`язаннями ТОВ «Інкомбуд» перед третіми особами, що виникають з договорів про дольову участь у будівництві квартир, передбачених пунктом 3.2 названого договору.

Суди установили, що розподіл результатів діяльності здійснюється таким чином: квартири в секціях будинку належать ТОВ «Перко» за виключенням вказаних трьох, які належать ТОВ «Інкомбуд».

03 грудня 2007 року ТОВ «Перко» отримало дозвіл № 208 на виконання будівельних робіт з будівництва багатоквартирного будинку на АДРЕСА_1 .

04 лютого 2014 року між ТОВ «Перко» як замовником та ПП «Екватор-ІФ» як інвестором укладено інвестиційний договір на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення (далі – інвестиційний договір). Згідно з підпунктами 2.1, 2.2 пункту 2 замовник, яким є ТОВ «Перко», передає інвестору, яким є ПП «Екватор-ІФ», функції замовника будівництва, зазначені в договорі про будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення, який і виконує функції замовника будівництва, та передає ексклюзивне право продажу збудованих житлових і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку на АДРЕСА_1 інвестору – ПП «Екватор-ІФ». Фінансування будівництва об`єкта здійснюється за рахунок власних коштів інвестора, а також коштів, залучених інвестором від третіх осіб.

Згідно з пунктом 4 названого договору у відносинах з третіми особами повноваження інвестора вчиняти правочини від імені інших сторін договору, включаючи залучення до спільної діяльності інших осіб, посвідчується цим договором. Рішення щодо всіх спільних справ сторін, пов`язаних з виконанням договору, приймаються інвестором.

24 квітня 2014 року рішенням виконавчого комітету Крихівецької сільської ради Івано-Франківської міської ради № 52 присвоєно поштову адресу зазначеному багатоквартирному житловому будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення в АДРЕСА_1 .

13 травня 2014 року між ОСОБА_1 та ПП «Екватор-ІФ» укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13 (далі – договір № 2014-05-13, договір купівлі-продажу майнових прав), за умовами якого ПП «Екватор-ІФ» передає ОСОБА_1 майнове право, яке полягає в її праві вимагати передачі їй у власність новозбудованої трикімнатної квартири АДРЕСА_1 , а ОСОБА_1 зобов`язується сплатити ПП «Екватор-ІФ» вартість квартири відповідно до пункту 3.1 цього договору та прийняти новозбудовану квартиру на умовах цього договору (пункти 1.1, 1.2 договору № 2014-05-13).

Відповідно до пункту 3.1 договору № 2014-05-13 вартість квартири, зазначеної в пункті 1.2 договору, майнове право на яку передається за ним, складає 304 000 грн.

13 травня 2014 року ОСОБА_1 сплатила ПП «Екватор-ІФ» 117 000 грн, 06 серпня 2014 року – 123 000 грн, 21 серпня 2014 року – 67 740 грн, а отже, виконала зобов`язання, передбачені пунктом 3.2 договору купівлі-продажу майнових прав у повному обсязі, про що зазначено в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій.

Будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудованими приміщеннями громадського призначення, що знаходиться на АДРЕСА_1 , закінчено, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Івано-Франківській області 02 березня 2014 року за № ІФ 14314066031.

ТОВ «Перко» складено два реєстри інвесторів з будівництва зазначеного будинку станом на 01 жовтня 2014 року та на 31 січня 2016 року. У першому реєстрі інвестором будівництва квартири з новим № 130 (тимчасовий № 47), розташованої на шостому поверсі, рукописним текстом зазначено ОСОБА_1 , а в другому – інвестором цієї ж квартири зазначено ТОВ «Інкомбуд». При цьому суди критично оцінили ці реєстри, оскільки вони не відповідають дійсним умовам договорів, укладених між сторонами.

Судами установлено та не заперечувалася ТОВ «Перко» та обставина, що квартира № 47 на шостому поверсі вказаного будинку, на яку претендує позивачка, після зміни нумерації має № 130, про що зазначено в рішенні суду першої інстанції.

05 травня 2016 року рішенням Івано-Франківського міського суду (справа № 344/13782/15-ц), залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 28 вересня 2016 року, відмовлено в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко» про зобов`язання виконати умови договору. Підставою відмови в позові була відсутність в матеріалах справи доказів, які б свідчили про наявність зобов`язань ТОВ «Перко» перед позивачкою, так як з договору не випливає зобов`язань ПП «Екватор-ІФ» передати у власність ОСОБА_1 квартиру з документами, які підтверджують її право власності на цей об`єкт нерухомості.

27 липня 2016 року листом Головного управління Національної поліції в Івано-Франківській області повідомлено, що слідчим управління Головного управління Національної поліції в Івано-Франківській області розслідується кримінальне провадження від 07 жовтня 2014 року № 12014090000000255 за ознаками кримінальних правопорушень, передбачених частиною першою статті 190, частиною другою статті 190, частиною третьою статті 190, частиною четвертою статті 190, частиною першою статті 358, частиною першою статті 366 Кримінального кодексу України (далі – КК України), у якому ОСОБА_1 є потерпілою. У провадженні оголошено підозру директору ПП «Екватор-ІФ» ОСОБА_2 за частиною третьою статті 190 КК України, який 10 листопада 2016 року оголошений в розшук, та директору ТОВ «Перко» ОСОБА_3 за частиною першою статті 366, частиною третьою статті 190 КК України.

Позиція Великої Палати Верховного Суду

Велика Палата Верховного Суду заслухала доповідь судді, перевірила наведені в касаційній скарзі та запереченнях на неї доводи, матеріали справи та вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.

Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Аналогічний припис закріплений у частині першій статті 10 Цивільного процесуального кодексу України (далі – ЦПК України).

У статті 1 ЦПК України (у редакції, чинній на час розгляду справи в судах першої й апеляційної інстанцій) завданнями цивільного судочинства визначено, зокрема, справедливий розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.

Аналогічне положення міститься й у статті 2 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року, згідно із частиною другою якої суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі.

Суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України (стаття 4 ЦПК України у редакції, чинній на час розгляду справи в судах першої й апеляційної інстанцій; стаття 5 цього ж Кодексу в редакції від 03 жовтня 2017 року).

Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України (у редакції, чинній на час розгляду справи в судах першої й апеляційної інстанцій) кожна особа має право в порядку, установленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом прав, свобод чи інтересів.

У статті 3 ЦК України зазначені загальні засади цивільного законодавства, якими є: 1) неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; 2) неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; 3) свобода договору; 4) свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; 5) судовий захист цивільного права та інтересу; 6) справедливість, добросовісність та розумність.

Також у вказаному нормативному акті передбачено підстави виникнення цивільних прав та обов`язків. Зокрема, у статті 11 вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки можуть виникати з рішення суду. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства або договором, підставою виникнення цивільних прав та обов`язків може бути настання або ненастання певної події.

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України).

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК Українипередбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор – прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Згідно зі статтею 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За положеннями статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага.

У частині першій статті 179 ЦК України надано визначення речі як предмета матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки.

Зазначено про їх поділ на нерухомі та рухомі (стаття 181 ЦК України) і що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Також у статті 182 цього Кодексу передбачено, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні – як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі «Броньовські проти Польщі», заява № 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ «Фон Мальтцан та інші проти Німеччини» від 02 березня 2005 року, заяви № 71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, «легітимні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії», заява № 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі «Федоренко проти України» (№ 25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути «існуючим майном» або «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи «законними сподіваннями» отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі «Стреч проти Сполучного Королівства», заява № 44277/98).

В іншій справі «Н.К.М. проти Угорщини» (NKM v. Hungary, скарга № 66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що «правомірні очікування» підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року № 6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано у висновках Верховного Суду України, викладених у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі № 6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі № 6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі № 6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах № 6-1502цс15 та № 6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі № 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі № 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі № 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах № 6-3129цс15 та № 6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі № 6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі № 6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон № 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон № 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року № 1560-ХІІ «Про інвестиційну діяльність» (далі – Закон № 1560-ХІІ).

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону № 1560-ХІІ інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування – квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі № 48/340, від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18.

Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту – визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту – визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду в постановах від 27 лютого 2019 року у справі № 761/32696/13-ц (провадження № 14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю) (пункт 142 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21) зроблено висновки про те, що з урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі – власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

У справі, яка переглядається, суди встановили, що будівництво на АДРЕСА_1 (а після зміни поштової адреси іменується як АДРЕСА_1 ) завершено, що підтверджується виданою Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в Івано-Франківській області декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 02 березня 2014 року (а. с. 10-12, т. 1).

Договір купівлі-продажу майнових прав № 2014-05-13 укладено 13 травня 2014 року. Тобто на час його укладення об`єкт нерухомого майна було введено в експлуатацію.

Вказаний договір укладено його сторонами з певною економічною метою, якої вони мали досягти внаслідок його виконання, дотримуючись принципу добросовісності, розумності і справедливості, визначеного у статтях 3, 509 ЦК України. І такою метою було отримання ОСОБА_1 у власність об`єкта нерухомості (пункти 1.1, 1.2 договору № 2014-05-13), а сторони договору повинні були діяти у відповідності до цієї мети.

Позивачкою, як встановили суди попередніх інстанцій, на умовах договору № 2014-05-13 було повністю сплачено за квартиру під тимчасовим № 47 (а. с. 6-8, т. 1). Інших зобов`язань ОСОБА_1 договір не містить.

Квартира № 47 на шостому поверсі вказаного будинку, на яку заявляє права позивачка, після зміни нумерації має № 130, що не заперечується відповідачами.

При цьому ПП «Екватор-ІФ» отримало кошти в розмірі вартості квартири від ОСОБА_1 як інвестора за новозбудовану квартиру і зобов`язалось після здачі будинку в експлуатацію та проведення його технічної інвентаризації передати позивачці за актом приймання-передачі всі необхідні документи з метою оформлення нею права власності на цю квартиру (стаття 1 названого вище договору).

Тобто за договором № 2014-05-13 ОСОБА_1 має право вимагати від ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко» передачі їй у власність новозбудованої спірної квартири, за яку вона сплатила ПП «Екватор-ІФ» повну вартість.

Доводів щодо порушення судами попередніх інстанцій вимог цивільного процесуального законодавства при збиранні, дослідженні та оцінці доказів касаційній скарга не містить. А суд касаційної інстанції в силу статті 400 ЦПК України не наділений повноваженнями збирати, досліджувати чи переоцінювати докази.

Також судами попередніх інстанцій встановлено і сторонами не заперечувалося, що земельна ділянка, на якій зводився багатоквартирний будинок, передана ТОВ «Інкомбуд», яке уклало договір на будівництво багатоквартирного буднику з ТОВ «Перко», до якого перейшли правомочності замовника будівництва, а останній, у свою чергу, передав такі ПП «Екватор-ІФ» на підставі інвестиційного договору, за яким, окрім іншого, зазначалося, що всі юридично значимі дії інвестора, тобто ПП «Екватор-ІФ» є обов`язковими і для замовника, тобто ТОВ «Перко».

ТОВ «Перко» не визнає майнових прав позивачки на спірну квартиру.

Однак саме відповідач – ТОВ «Перко» як забудовник зобов`язаний забезпечити права інвесторів незалежно від того, чи він є стороною договору з пайової участі в будівництві, оскільки він превентивно підтвердив належність умов договорів, укладених ПП «Екватор-ІФ» щодо об`єкта нерухомості та вважав себе зобов`язаним їх належно виконувати, що підтверджується, на думку судів попередніх інстанцій, пунктом 4.2 статті 4 інвестиційного договору на капітальне будівництво багатоквартирного житлового будинку з приміщеннями громадського призначення від 04 лютого 2014 року, укладеного між ТОВ «Перко» та ПП «Екватор-ІФ».

На час звернення з позовом, розгляду справи та ухвалення рішень не надано доказів, що між ТОВ «Перко» та ПП «Екватор-ІФ» проведено поділ майна чи майнових прав у будівництві багатоквартирного житлового будинку за проєктною адресою на АДРЕСА_1 (а після зміни поштової адреси іменується як АДРЕСА_1 ).

Суди попередніх інстанцій встановили, що відсутні докази набуття права власності на спірну квартиру ТОВ «Інкомбуд» чи іншою особою та про державну реєстрацію таких прав.

Право власності на вказану квартиру, окрім позивачки, не могла набути інша особа, оскільки майнові права на неї перейшли до ОСОБА_1 за договором купівлі-продажу майнових прав, а ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко» як сторона договору не могли набути такого права відповідно до вимог Закону № 1560-ХІІ.

Ураховуючи особливість перетворення права на майнові права у право на новостворений об`єкт нерухомого майна, саме інвестор є першим власником за договором купівлі-продажу майнових прав на певне нерухоме майно, яке фактично існує, однак набуває формальних ознак об`єкта цивільних прав лише після його державної реєстрації. Вказане узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21).

ОСОБА_1 з посиланням на вимоги статті 392 ЦК України просила визнати за нею право власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 загальною проєктною площею 81,84 кв. м. яка в повному обсязі нею проінвестована.

Тобто в цьому випадку вимога про визнання права власності заявлена на підтвердження реальності його існування.

Позивачка мала обґрунтовані та законні сподівання на реалізацію свого майнового права – отримання новозбудованої квартири у власність. Позов ОСОБА_1 спрямований на захист її права на новозбудовану квартиру, яке не визнається ПП «Екватор-ІФ» та ТОВ «Перко». Способом захисту позивачка обрала визнання за нею такого права, що відповідає положенням статті 16 ЦК України.

Визнання права власності є ефективним і належним способом захисту прав сторони – покупця, який за договором купівлі-продажу майнових прав повністю сплатив узгоджену в договорі грошову суму, проте не може реалізувати свої права внаслідок недобросовісної поведінки продавця після введення будинку в експлуатацію, який не визнає права покупця на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду висновує, що положення статті 392 ЦК України підлягають застосуванню до правовідносин, що виникли між особою, яка відчужила майнові права на квартиру в багатоквартирній новобудові (Сторона 1) та особою, яка такі права придбала (Сторона 2) у випадку, коли об`єкт будівництва (багатоквартирна новобудова) зданий в експлуатацію, проте Сторона 1 не виконує умови зазначеного договору з передачі Стороні 2 усіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої Сторона 2 сплатила в повному обсязі, та не визнає права Сторони 2 на цю збудовану квартиру.

Велика Палата Верховного Суду погоджується з висновками судів про необхідність захисту майнового права ОСОБА_1 в судовому порядку в обраний нею спосіб, оскільки за обставинами справи позивачка набула майнове право на квартиру, проте позбавлена можливості в позасудовому порядку оформити право власності на себе, через те, що необхідних дня реєстрації права власності документів ПП «Екватор-ІФ» не надало, а ТОВ «Перко», яке превентивно схвалило дії ПП «Екватор-ІФ» з укладення договорів з третіми особами та взяло на себе зобов`язання з їх виконання, її право не визнає.

Крім того, судами встановлено, що ОСОБА_1 вже зверталася до суду з позовом про зобов`язання виконати умови договору.

05 травня 2016 року рішенням Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року, відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 до ПП «Екватор-ІФ», ТОВ «Перко» про зобов`язання виконати умови договору.

Разом з тим такий спосіб захисту права власності не є ефективним з урахуванням вимог Закону України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII «Про виконавче провадження», у статті 63 якого передбачено порядок виконання рішення, за яким боржник зобов`язаний вчинити певні дії, оскільки у разі відмови боржника від вчинення таких дій для нього настають негативні наслідки у вигляді можливого накладення штрафу та внесення до реєстру відомостей про вчинення кримінального правопорушення, однак для стягувача це не тягне поновлення порушеного права.

ОСОБА_1 здійснено всі заходи щодо поновлення своїх прав у зобов`язальному правовідношенні, водночас такого захисту вона не отримала.

Позивачка позбавлена іншого способу реалізувати свої права на квартиру, ніж визнання цього права в судовому порядку, а тому обраний нею спосіб судового захисту у спірних правовідносинах є ефективним, універсальним і застосовним до спірних правовідносин. Спосіб захисту права власності, передбачений статтею 392 ЦК України, є таким, що найбільш повно відновлює порушені права позивачки.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що суди попередніх інстанцій зробили законні й обґрунтовані висновки про те, що позивачка правомірно набула право власності на квартиру як новостворене майно у зв`язку з повним та належним виконанням нею умов договору, тому невизнане відповідачами право позивачки на спірну квартиру підлягає захисту на підставі статті 392 ЦК України шляхом визнання за ОСОБА_1 права власності на трикімнатну квартиру АДРЕСА_1 .

Справа передана до Великої Палати Верховного Суду у зв`язку з необхідністю формування єдиної судової практики щодо застосування положень статті 392 ЦК України при розгляді справ у подібних правовідносинах.

Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вважала за необхідне відступити від висновків щодо застосування норм права в подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України від 24 червня 2015 року у справі № 6-318цс15 та від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15.

У справі № 6-318цс15 позивач звернувся до суду з позовом про визнання права власності на проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування. За обставинами справи, позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва, який було введено в експлуатацію. Верховний Суд України в постанові від 24 червня 2015 року залишив в силі рішення суду першої інстанції про відмову в задоволенні позовних вимогта вказав нанеобхідність позивача захищати свої майнові права, а не право власності, яке ще не виникло, оскільки за змістом договорів купівлі-продажу майнових прав позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21) частково відступила від указаного висновку Верховного Суду України та вказала, що у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Тому повторно вирішувати питання про відступ від висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 24 червня 2015 року в справі № 6-318цс15, не є необхідним.

Також у постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15 про визнання права власності на проінвестовані об`єкти нерухомості та зобов`язання забудовника передати позивачу технічну документацію (технічні паспорти) на об`єкти інвестування встановлено, що позивач виконав свої грошові зобов`язання за договорами купівлі-продажу майнових прав, повністю сплативши вартість, установлену вказаними договорами, тобто вчинив дії, спрямовані на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об`єкт будівництва, який введено в експлуатацію. Верховний Суд України вказав, що за правилами статті 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред`явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує його право власності. Виснував, що в позивача право власності на спірні квартири не виникло, оскільки позивач отримав лише право на набуття права власності, а не саме право власності на нерухоме майно.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що правозастосовчу практику в подібних спорах необхідно консолідувати, а відтак частково відступити також від правового висновку, викладеного в постанові Верховного Суду України від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1858цс15, оскільки в тих випадках, коли об`єкт нерухомості вже збудований та прийнятий в експлуатацію, проте покупцем не отримані правовстановлюючі документи у зв`язку із порушенням продавцем за договором купівлі-продажу майнових прав на нерухоме майно взятих на себе договірних зобов`язань щодо передання всіх необхідних документів для оформлення права власності на квартиру, вартість якої сплачена покупцем в повному обсязі, та у разі невизнання продавцем права покупця на цю збудовану квартиру може мати місце звернення до суду з вимогою про визнання за покупцем права власності на проінвестоване (оплачене) ним майно відповідно до положень статті 392 ЦК України.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін, якщо визнає, що судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Велика Палата Верховного Суду вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення – без змін.

У такому випадку розподіл судових витрат відповідно до статті 141 ЦПК України не проводиться.

Керуючись статтями 400, 409, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Велика Палата Верховного Суду

ПОСТАНОВИЛА:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Перко» залишити без задоволення.

Рішення Івано-Франківського міського суду Івано-Франківської області від 30 січня 2017 року та ухвалу Апеляційного суду Івано-Франківської області від 20 квітня 2017 року залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Суддя-доповідач О. М. Ситнік

Судді: В. В. Британчук Г. Р. Крет

Ю. Л. Власов Л. М. Лобойко

М. І. Гриців К. М. Пільков

Д. А. Гудима О. Б. Прокопенко

Ж. М. Єленіна Л. І. Рогач

І. В. Желєзний В. М. Сімоненко

О. С. Золотніков І. В. Ткач

Л. Й. Катеринчук С. П. Штелик